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2023年下半年，中国房地产市场仿佛迎来了一系列政策春风，旨在提振信心、刺激成交。从郑州、南京等地允许使用公积金支付首付款，到国有银行将房贷利率下调至历史性的3.6%，再到“认房不认贷”政策的出台，种种利好信号密集释放，无疑为许多原本观望的刚需家庭注入了购房的动力。然而，作为一名房地产市场的观察者，我却要为普通家庭，尤其是在未来两年内，发出审慎的建议：暂缓购房的步伐，原因有三，值得深思。

首先，洞察宏观趋势至关重要，切忌逆势而行。自1998年以来，中国房地产市场经历了长达二十余年的持续上涨周期，直至2021年上半年，这一势头才显现出调整的迹象。如今，楼市长期调整的趋势已然形成。在此背景下贸然入市，极有可能成为过去二十年房价飙升的“买单者”，承担未来可能的价格下跌风险。

其次，疫情三年多对家庭经济造成了深远影响。许多家庭收入锐减甚至面临失业困境，对于未来的收入增长预期也日趋保守。百姓的实际购房能力已被严重削弱，这意味着居民群体已无力支撑当前的高房价水平。

此外，疫情的洗礼让人们的购房心态发生了显著变化，趋于理性，冲动型购房现象大幅减少。在购房需求萎缩的大环境下，未来房价下行的压力不容忽视。可以预见，如果选择在今明两年购房，房屋市值缩水的可能性极大，购房者务必充分考量房价下跌的潜在风险。

更为严峻的是，房价的持续下跌正在迫使投机性购房需求纷纷退场或转为观望。今年上半年，不仅新房成交量和面积出现下滑，二手房挂牌量更是呈现出明显的增长态 Ayuntamiento。数据显示，截至六月初，全国13个重点城市的二手房挂牌量已攀升至199万套，较年初的159万套激增了25%。楼市成交之所以如此低迷，原因有二：一方面，房产已失去其作为“赚钱效应”的投资属性，而投机者“买涨不买跌”的心理让他们纷纷选择退出；另一方面，地方政府土地财政收入的减少，使得开征房产税的呼声愈发高涨。一旦投机需求从市场退出，房价的下行压力将更加巨大，一些急于套现的炒房者已开始集中抛售房产。

话虽如此，但现实生活中，总有一些家庭因为子女婚嫁、教育需求、外来人员落户等刚性原因，必须在近两年内购置房产。对于这部分家庭，以下三点忠告，将帮助你们规避风险，最大程度地降低未来后悔的可能性。

第一，坚决规避期房，选择现房。当前，烂尾楼现象屡见不鲜，给无数购房者带来了难以估量的损失。烂尾楼的根本原因在于开发商资金链断裂，无力继续完成建设。为了避免落入此等困境，最稳妥的选择是购买现房。现房可以实地考察，眼见为实，无论是建筑质量、小区环境还是周边配套，都可以亲身评估，满意则购，不满意则放弃，从而彻底杜绝期房烂尾的风险。

第二，量力而行，理性购房。许多家庭不顾自身经济实力，一味追求大户型，虽然居住体验舒适，但随之而来的巨大月供压力却可能压垮家庭。国际通行的经验标准是，月供不超过家庭总收入的30%，一旦超过40%，家庭生活质量将明显下降。如果遭遇收入减少或失业，断供的风险将急剧上升。因此，我们强烈建议大家根据自身的经济承受能力来选择房产，可以采取循序渐进的方式，先购置小户型，待经济条件改善后再考虑置换大户型，切忌好高骛远，追求一步到位。

第三，优先考量配套完善的小区。在购房时，除了房屋本身，小区周边的配套设施也至关重要。一个拥有成熟交通网络、优质教育资源、便利医疗服务、丰富商业配套以及良好绿化环境的小区，不仅能提升居住幸福感，更能为房屋未来的保值增值提供坚实支撑。选择配套完善的小区，意味着更便捷的生活，更优质的教育，以及更强的社区归属感，这些都是在房价波动时期，能够支撑起房屋价值的重要因素。